Як отримати іпотеку на купівлю квартири в Польщі: історія білоруса

З першого погляду може здатися, що іпотека в Польщі - це складно, незрозуміло, і, можливо, дорого. Але Reloaction.io готовий прийти на допомогу і розібратися з усіма бюрократичними питаннями. Ми зробимо процес легалізації та адаптації після переїзду приємнішим і швидшим!

Чи має право іноземець взяти іпотеку в Польщі?

Не будемо томити! Так, у Польщі іноземці мають право оформити іпотеку. Однак далі на можливість отримання довгострокового кредиту на нерухомість впливає безліч чинників: від особистої кредитної історії до умов банку, які видають кредити не всім. 

Не всі банки надають можливість оформлення іпотеки для іноземців або навіть громадян не з Євросоюзу, але список пристойний: Alior Bank, BPS, BGŻ BNP Paribas, Credit Agricole, ING Bank Śląski, Bank Millennium, Pekao, PKO BP.

Що потрібно для отримання іпотеки в Польщі?

Кожен банк має свої умови, які можуть відрізнятися. Наприклад, фіксована чи плаваюча кредитна ставка, строки іпотечного кредиту, вилка фінансування. Ми ж розглянемо тут загальні документи та умови, які запитують якщо не всі, то більшість банків. Варто враховувати, що в кожному конкретному випадку банк може запросити додаткові дані та документи для підтвердження платоспроможності та винесення рішення за кредитною заявкою. 

Для оформлення іпотечного кредиту точно знадобляться:

• Заповнена анкета у відділенні банку або онлайн (термін розгляду зазвичай займає близько 2 тижнів)
• Карта тимчасового/постійного побиту 
• PESEL
• Довідка про зарплату за останні 3/6/12 місяців (при безстроковому договорі)
• Договір на рік наперед і довідка про доходи за останні 3-6-12 місяців (за наявності трудового договору на певний термін)

Кредит для власників трудового договору доступний тільки після 6 місяців роботи за ним. Це пов'язано ще й з податковим резидентом - іпотека в Польщі доступна тільки для людей, які стали податковими резидентами тут. 

• Податкова декларація PIT за останні 1/2 року (для тих, хто веде бізнес у Польщі)

Для індивідуальних підприємців вимоги для отримання іпотеки суворіші, ніж для найманих працівників із трудовим договором. Основна причина - ризики, які несе підприємець. Нагадаємо: ІП у Польщі несуть повну матеріальну відповідальність за зобов'язаннями всім своїм майном як фізична особа.

• Виписка з рахунку за останні 3/6/12 місяців
• Довідка про відсутність податкової заборгованості
• Дозвіл на купівлю нерухомості від польського МВС - для охочих придбати приватний будинок, земельну ділянку, об'єкти сільгосппризначення або нерухомість у прикордонній зоні.

Іноземним громадянам не потрібно отримувати дозвіл від МВС, якщо вони:

• Мають статус ПМП (сталий побит або резидентство ЄС) протягом від 5 років і більше;
• Є подружжям громадян Польщі і перебувають у РП на підставі ПМП не менше 2 років, що передують купівлі (у такому разі нерухомість має бути спільною власністю з громадянином Польщі);
• Отримали нерухомість у спадок, за умови, що попередній власник був власником або безстроковим користувачем не менше 5 років.

Також не потрібно отримувати дозвіл від МВС на купівлю гаражів і окремих квартир (Lokal mieszkalny). Але при цьому на придбання частини (частки) квартири дозвіл може знадобитися.

Крім перерахованих вище документів часто вимагають страховку як для одержувача кредиту, так і на об'єкт нерухомості. Майбутній кредитоотримувач може надати відомості про обов'язкове страхування, але банк має право вимагати розширені умови поліса, отже, потрібно буде докуповувати додаткову страховку.

Що допоможе отримати позитивне рішення за заявкою?

Позитивне рішення за кредитною заявкою більш імовірне для іноземців із легальним і підтвердженим джерелом доходу, довгостроковими зобов'язаннями і продовженими документами. І це логічно, адже якщо людина довго живе і працює в Польщі, у неї є більше причин і можливостей закріпитися тут. Тому насамперед на позитивну відповідь впливають:

• Безстроковий робочий договір - це підтвердження того, що роботодавець упевнений у співробітнику, а отже, банк може такій людині довіряти. Однак заяву з іншими цивільно-правовими договорами теж можуть бути схвалені!
• Кредитна історія в польському Бюро кредитної історії (Biuro Informacji Kredytowej, BIK) - по-перше, її наявність у Польщі, а по-друге, її якість. Якщо до заявки на іпотеку людина справно сплачувала розстрочки і кредити, значить, банк може довіряти їй і більші угоди. Тому до оформлення заявки на іпотеку варто задуматися про створення репутації сумлінного кредитоотримувача.
• Карта постійного побиту - це і є довгострокове зобов'язання. ПМП підтверджує, що людина вже пройшла етап із ВНП і налаштована продовжувати жити в Польщі довгий час. Деякі банки спочатку ставлять умовою надання іпотеки наявність саме карти постійного побиту.
• Рівень доходів - що вищі доходи, то на більшу суму кредиту можна претендувати. Але тут важливі й витрати. Наприклад, сімейний стан і кількість осіб на утриманні.

І навіть за наявності всіх цих умов позитивний результат гарантувати не можна. Кредитоплатіжність клієнта залежить також від віку, джерела доходу, місця проживання, наявності кредитних карток, а також строків виплати кредиту та інших грошових зобов'язань.

Умови для кредитоотримувача за іпотекою

Незважаючи на те, що загалом можливість отримання іпотеки в іноземних громадян є, далеко не кожен може нею скористатися. Обмеження є як через умови проживання, так і через вік того, хто хоче отримати кредит. Давайте розберемося з основними умовами.

Сума кредиту - це кошти, які готовий надати банк кредитоотримувачу. Розмір іпотеки залежить з боку клієнта від вартості бажаного об'єкта нерухомості та особистих накопичень (початкового внеску). З боку банку розмір кредиту обчислюється в залежності від постійного доходу і витрат кредитоотримувача.

У середньому банки готові надавати 100 000 злотих на кожні 1500 злотих нетто-доходу на місяць. Однак кожен член сім'ї на утриманні зменшує загальну суму на ті ж 100 000. Наприклад, майбутній власник нерухомості отримує 9000 злотих на місяць. Якщо він живе сам, то має шанс отримати кредит на суму в 600 000 злотих. Якщо ж у нього є чоловік (дружина), то сума кредиту буде вже 500 000 злотих. З появою кожної дитини підсумкова сума зменшується ще на 100 000 злотих.

Але можливий і зворотній ефект, якщо чоловік і інші члени сім'ї працюють, то дохід підсумовується, а сума кредиту може зростати.

Вік кредитоотримувача. Найчастіше кредит мають можливість отримати люди від 18 до 60-65 років - тобто працездатного віку. Для віку 19-21 року банки можуть пропонувати свої умови.

У Польщі існують державні програми підтримки молодих сімей, які, зокрема, надають можливість скористатися іпотечними кредитами. Наприклад, програма "Перше житло", яка доступна в тому числі іноземцям віком до 45 років, які раніше не мали у власності нерухомості.

Валюта кредиту. Згідно з правилами Комісії фінансового нагляду (Komisji Nadzoru Finansowego), валюта кредиту в РП має відповідати валюті заробітку позичальника. Відповідно, якщо за кредитом звернувся іноземець, який заробляє в злотих, то і виплата іпотеки буде також у злотих.

Історія білоруса, який отримав іпотеку в Польщі

Ми поговорили з 25-річним білорусом, який переїхав до Польщі наприкінці серпня 2020-го року і вже оформив іпотеку. Артем (ім'я змінено на прохання героя) оселився у Вроцлаві одразу і вирішив придбати житло там:

- Я почав шукати квартиру з кінця літа 2022 року, угоду завершив наприкінці грудня 22. Одразу намагався шукати сам. Коли дзвонив за вказаними телефонами у 80% випадків був вказаний телефон агенції, а не господаря квартири. У результаті купив на вторинному ринку, у будинку 1970-х років і за допомогою агенції. 

Для оформлення угоди в моєму випадку були необхідні карта побиту (термін дії бажано, щоб був ще на рік мінімум), умова про роботу (договір) від роботодавця (на рік мінімум). Банку важливо, щоб на момент укладення угоди за робочим договором залишалося хоча б півроку до його завершення, а краще постійна робота з безстроковим договором. Довідка від роботодавця із зарплатою за останні 6 місяців (ідеться про умови для банку Santander Bank Polska, деякі просять дані за інші періоди), паспорт РБ. Крім того, важлива сума першого внеску. У мене це було 20% від загальної вартості об'єкта нерухомості.

Артем ділиться, що обрав квартиру за фінансовими можливостями, тож не в самому Вроцлаві, а поруч:

- Моє житло коштувало на момент купівлі 240 000 злотих. Спочатку заплатив 48 000 злотих за об'єкт нерухомості, додатково близько 7 000 злотих віддав за нотаріуса, ще агенції, яка допомагала з пошуком, 1,5% від вартості квартири. Коли угоду схвалили в банку, заплатив за провізію (prowizja) 365 злотих і за забезпечення (ubezpieczenie) на житло 3850 злотих - це витрати на страховку.

Разом спочатку на придбання в іпотеку двокімнатної квартири біля Вроцлава потрібно мати 68 000-69 000 злотих. 

Беларус розповідає, що його іпотека оформлена терміном на 30 років, сума погашення переглядається кожні 3 місяці. Спочатку Артему потрібно виплачувати 1700 злотих на місяць, тепер же це трохи більше 1300 злотих.

Кредит із плаваючою ставкою, але можна було оформити і з фіксованою на 5 років одразу. Який варіант вигідніший? Краще прорахувати обидва, порівняти аналітику останніх років і врахувати, що злотий зараз зміцнюється, а ставки на кредити на нерухомість зростають.

З нюансів Артем рекомендує звертати увагу не тільки на цифри, а й на умови життя:

- Якщо вирішите купувати житло не в самому місті, то враховуйте роботу місцевого транспорту, витрати на машину. Якщо є діти, то наявність школи, садочка, інфраструктури. Це справді важливо, адже дорога на роботу і додому - це рутина, яка буде з вами щодня.

Серед плюсів іпотеки Артем виділяє вартість і можливість мати власне житло:

- Суми за іпотекою не такі великі, як про них розповідають. І часто це навіть дешевше за оренду. До того ж я щомісяця плачу за власне житло, а не орендодавцю.

Я купив свою квартиру з відносно непоганими меблями і нормальною побутовою технікою. Найчастіше квартири тут продаються порожні, але, хто шукає, той завжди знайде!

Приємний бонус: у Польщі є можливість переписати кредит на іншу житлову площу. А отже, навіть якщо буде потрібно, то можна і довгострокові (у моєму випадку на 30 років) зобов'язання переграти пізніше. Наприклад, якщо в мене з'явиться працююча дружина, то ми разом зможемо переоформити кредит на іншу, дорожчу і якіснішу, квартиру.

Артем також рекомендує:

• До оформлення заявок на іпотеку звернутися до кількох агенцій, узяти консультацію фінансового радника (дорадці), який допоможе розрахувати кредитну спроможність, можливу суму кредиту та підібрати найвигідніші умови від банків.
• У разі нефіксованої зарплати брати довідку з найбільш високим доходом, у такому разі й сума кредиту може бути вищою.
• Не купувати квартиру в піки продажів: перед Різдвом і Новим роком. У ці періоди кількість угод регулярно збільшується, а вартість нерухомості зростає.
• Звернути увагу на вторинний ринок нерухомості, а не на новобудови, тому що ціни на них, особливо у великих містах, часто високі, а після купівлі необхідно робити ремонт і купувати меблі, побутову техніку.
• Тим же, хто віддає перевагу новобудовам, варто придивитися до пропозицій забудовників, а не агенцій.

Сподіваємося, що матеріал буде корисним! І віримо, що ви обов'язково знайдете свій дім у Польщі. А для більш детальної інформації про всі локальні процедури звертайтеся до Reloactio.io за посиланням