Как получить ипотеку на покупку квартиры в Польше

С первого взгляда может показаться, что ипотека в Польше – это сложно, непонятно, и, возможно, дорого. Но Reloaction.io готов прийти на помощь и разобраться со всеми бюрократическими вопросами. Мы сделаем процесс легализации и адаптации после переезда приятнее и быстрее!

Имеет ли право иностранец взять ипотеку в Польше?

Не будем томить! Да, в Польше иностранцы имеют право оформить ипотеку. Однако далее на возможность получения долгосрочного кредита на недвижимость влияет множество факторов: от личной кредитной истории до условий банка, которые выдают кредиты не всем.

Не все банки предоставляют возможность оформления ипотеки для иностранцев или даже граждан не из Евросоюза, но список приличный: Alior Bank, BPS, BGŻ BNP Paribas, Credit Agricole, ING Bank Śląski, Bank Millennium, Pekao, PKO BP.

Что нужно для получения ипотеки в Польше?

Каждый банк имеет свои условия, которые могут отличаться. Например, фиксированная или плавающая кредитная ставка, сроки ипотечного кредита, вилка финансирования. Мы же рассмотрим здесь общие документы и условия, которые запрашивают если не все, то большинство банков. Стоит учитывать, что в каждом конкретном случае банк может запросить дополнительные данные и документы для подтверждения платежеспособности и вынесения решения по кредитной заявке.

Для оформления ипотечного кредита точно понадобятся:

• Заполненная анкета в отделении банка или онлайн (срок рассмотрения обычно занимает около 2 недель)
• Карта временного/постоянного побыту
• PESEL
• Справка о зарплате за последние 3/6/12 месяцев (при бессрочном договоре)
• Договор на год вперед и справка о доходах за последние 3-6-12 месяцев (при наличии трудового договора на определенный срок)

Кредит для владельцев трудового договора доступен только после 6 месяцев работы по нему. Это связано еще и с налоговым резидентом – ипотека в Польше доступна только для людей, ставших налоговыми резидентами здесь.

• Налоговая декларация PIT за последние 1/2 года (для тех, кто ведет бизнес в Польше)

Для индивидуальных предпринимателей требования для получения ипотеки более строгие, чем для наемных сотрудников с трудовым договором. Основная причина – риски, которые несет предприниматель. Напомним: ИП в Польше несут полную материальную ответственность по обязательствам всем своим имуществом как физическое лицо.

• Выписка со счета за последние 3/6/12 месяцев
• Справка об отсутствии налоговой задолженности 
• Разрешение на покупку недвижимости от польского МВД – для желающих приобрести частный дом, земельный участок, объекты сельхозназначения или недвижимость в приграничной зоне.

Иностранным гражданам не нужно получать разрешение от МВД, если они:

• Имеют статус ПМЖ (сталый побыт или резидентство ЕС) на протяжении от 5 лет и более;
• Являются супругами граждан Польши и находятся в РП на основании ПМЖ не менее 2 лет, предшествующих покупке (в таком случае недвижимость должна являться совместной собственностью с гражданином Польши);
• Получили недвижимость по наследству, при условии, что предыдущий владелец являлся собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет.

Также не нужно получать разрешение от МВД на покупки гаражей и отдельных квартир (Lokal mieszkalny). Но при этом на приобретение части (доли) квартиры разрешение может понадобиться.

Кроме вышеперечисленных документов часто требуют страховку как для получателя кредита, так и на объект недвижимости. Будущий кредитополучатель может предоставить сведения об обязательном страховании, но банк имеет право потребовать расширенные условия полиса, значит, нужно будет докупать дополнительную страховку.

Что поможет получить положительное решение по заявке?

Положительное решение по кредитной заявке более вероятно для иностранцев с легальным и подтвержденным источником дохода, долгосрочными обязательствами и продленными документами. И это логично, ведь раз человек долго живет и работает в Польше, у него есть больше причин и возможностей закрепиться здесь. Поэтому в первую очередь на положительный ответ влияют:

• Бессрочный рабочий договор – это подтверждение тому, что работодатель уверен в сотруднике, а значит, банк может такому человеку доверять. Однако заявление с другими гражданско-правовыми договорами тоже могут быть одобрены!
• Кредитная история в польском Бюро кредитной истории (Biuro Informacji Kredytowej, BIK) – во-первых, ее наличие в Польше, а во-вторых, ее качество. Если до заявки на ипотеку человек исправно платил по рассрочкам и кредитам, значит, банк может доверять ему и более крупные сделки. Поэтому до оформления заявки на ипотеку стоит задуматься о создании репутации добросовестного кредитополучателя.
• Карта постоянного побыту – это и есть долгосрочное обязательство. ПМЖ подтверждает, что человек уже прошел этап с ВНЖ и настроен продолжать жить в Польше долгое время. Некоторые банки изначально ставят условием предоставления ипотеки наличие именно карты постоянного побыту.
• Уровень доходов – чем выше доходы, тем на большую сумму кредита можно претендовать. Но здесь важны и расходы. Например, семейное положение и количество человек на содержании.

И даже при наличии всех этих условий положительный результат гарантировать нельзя. Кредитоплатежность клиента зависит также от возраста, источника дохода, места жительства, наличия кредитных карт, а также сроков выплаты кредита и других денежных обязательств.

Условия для кредитополучателя по ипотеке

Несмотря на то, что в целом возможность получения ипотеки у иностранных граждан есть, далеко не каждый может ей воспользоваться. Ограничения есть как из-за условий проживания, так и из-за возраста того, кто хочет получить кредит. Давайте разберемся с основными условиями.

Сумма кредита – это средства, которые готов предоставить банк кредитополучателю. Размер ипотеки зависит со стороны клиента от стоимости желаемого объекта недвижимости и личных накоплений (первоначального взноса). Со стороны банка размер кредита вычисляется в зависимости от постоянного дохода и расходов кредитополучателя.

В среднем банки готовы предоставлять 100 000 злотых на каждые 1500 злотых нетто-дохода в месяц. Однако каждый член семьи на содержании уменьшает общую сумму на те же 100 000. Например, будущий владелец недвижимости получает 9000 злотых в месяц. Если он живет один, то имеет шанс получить кредит на сумму в 600 000 злотых. Если же у него есть супруг(а), то сумма кредита будет уже 500 000 злотых. С появлением каждого ребенка итоговая сумма уменьшается еще на 100 000 злотых.

Но возможен и обратный эффект, если супруг и другие члены семьи работают, то доход суммируется, а сумма кредита может расти.

Возраст кредитополучателя. Чаще всего кредит имеют возможность получить люди от 18 до 60-65 лет – то есть трудоспособного возраста. Для возраста 19-21 года банки могут предлагать свои условия.

В Польше существуют государственные программы поддержки молодых семей, которые в том числе предоставляют возможность воспользоваться ипотечными кредитами. Например, программа «Первое жилье», которая доступна в том числе иностранцам в возрасте до 45 лет, которые ранее не имели в собственности недвижимости.

Валюта кредита. Согласно правилам Комиссии финансового надзора (Komisji Nadzoru Finansowego), валюта кредита в РП должна соответствовать валюте заработка заемщика. Соответственно, если за кредитом обратился иностранец, зарабатывающий в злотых, то и выплата ипотеки будет также в злотых.

История беларуса, получившего ипотеку в Польше

Мы поговорили с 25-летним беларусом, который переехал в Польшу в конце августа 2020-го года и уже оформил ипотеку. Артем (имя изменено по просьбе героя) поселился во Вроцлаве сразу и решил приобрести жилье там:

– Я начал искать квартиру с конца лета 2022 года, сделку завершил в конце декабря 22. Сразу пытался искать сам. Когда звонил по указанным телефонам в 80% случаев был указан телефон агенции, а не хозяина квартиры. В результате купил на вторичном рынке, в доме 1970-х годов и с помощью агенции.

Для оформления сделки в моем случае были необходимы карта побыту (срок действия желательно, чтобы был еще на год минимум), умова о праце (договор) от работодателя (на год минимум). Банку важно, чтобы на момент заключения сделки по рабочему договору оставалось хотя бы полгода до его завершения, а лучше постоянная работа с бессрочным договором. Справка от работодателя с зарплатой за последние 6 месяцев (речь идет об условиях для банка Santander Bank Polska, некоторые просят данные за другие периоды), паспорт РБ. Кроме того, важна сумма первого взноса. У меня это было 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

Артем делится, что выбрал квартиру по финансовым возможностям, поэтому не в самом Вроцлаве, а рядом:

– Мое жилье стоило на момент покупки 240 000 злотых. Изначально заплатил 48 000 злотых за объект недвижимости, дополнительно около 7 000 злотых отдал за нотариуса, ещё агенции, которая помогала с поиском, 1,5% от стоимости квартиры. Когда сделку одобрили в банке, заплатил за провизию (prowizja) 365 злотых и за страхование (ubezpieczenie) на жилье 3850 злотых – это расходы на страховку.

Итого изначально на приобретение в ипотеку двухкомнатной квартиры около Вроцлава нужно иметь 68 000-69 000 злотых.

Беларус рассказывает, что его ипотека оформлена сроком на 30 лет, сумма погашения пересматривается каждые 3 месяца. Изначально Артему нужно выбо выплачивать 1700 злотых в месяц, теперь же это чуть больше 1300 злотых.

Кредит с плавающей ставкой, но можно было оформить и с фиксированной на 5 лет сразу. Какой вариант выгоднее? Лучше просчитать оба, сравнить аналитику последних лет и учесть, что злотый сейчас укрепляется, а ставки на кредиты на недвижимость растут. 

Из нюансов Артем рекомендует обращать внимание не только на цифры, но и на условия жизни:

– Если решите покупать жилье не в самом городе, то учитывайте работу местного транспорта, расходы на машину. Если есть дети, то наличие школы, сада, инфраструктуры. Это действительно важно, ведь дорога на работу и домой – это рутина, которая будет с вами каждый день.

Среди плюсов ипотеки Артем выделяет стоимость и возможность иметь собственное жилье:

– Суммы по ипотеке не такие большие, как о них рассказывают. И часто это даже дешевле аренды. К тому же я каждый месяц плачу за собственное жилье, а не арендодателю.

Я купил свою квартиру с относительно неплохой мебелью и нормальной бытовой техникой. Чаще всего квартиры тут продаются пустые, но, кто ищет, тот всегда найдет!

Приятный бонус: в Польше есть возможность переписать кредит на другую жилплощадь. А значит, даже есть будет нужно, то можно и долгосрочные (в моем случае на 30 лет) обязательства переиграть позже. Например, если у меня появится работающая жена, то мы вместе сможем переоформить кредит на другую, более дорогую и качественную, квартиру.

Артем также рекомендует:

• До оформления заявок на ипотеку обратиться в несколько агенций, взять консультацию финансового советника (дорадцы), который поможет рассчитать кредитную способность, возможную сумму кредита и подобрать наиболее выгодные условия от банков.
• При нефиксированной зарплате брать справку с наиболее высоким доходом, в таком случае и сумма кредита может быть выше.
• Не покупать квартиру в пики продаж: перед Рождеством и Новым годом. В эти периоды количество сделок регулярно увеличивается, а стоимость недвижимости растет.
• Обратить внимание на вторичный рынок недвижимости, а не на новостройки, так как цены на них, особенно в больших городах, зачастую высокие, а после покупки необходимо делать ремонт и покупать мебель, бытовую технику.
• Тем же, кто предпочитает новостройки, стоит присмотреться к предложениям застройщиков, а не агенций.

Надеемся, что материал будет полезен! И верим, что вы обязательно обретете свой дом в Польше. А для более подробной информации обо всех локальных процедурах обращайтесь к Reloactio.io по ссылке