Як атрымаць іпатэку на куплю кватэры ў Польшчы: гісторыя беларуса

З першага позірку можа здацца, што іпатэка ў Польшчы – гэта складана, незразумела, і, магчыма, дорага. Але Reloaction.io гатоў прыйсці на дапамогу і разабрацца з усімі бюракратычнымі пытаннямі. Мы зробім працэс легалізацыі і адаптацыі пасля пераезду прыемней і хутчэй!

Ці мае права замежнік узяць іпатэку ў Польшчы?

Не будзем стамляць! Так, у Польшчы замежнікі маюць права аформіць іпатэку. Аднак далей на магчымасць атрымання доўгатэрміновага крэдыту на нерухомасць уплывае мноства фактараў: ад асабістай крэдытнай гісторыі да ўмоў банка, якія выдаюць крэдыты не ўсім.

Не ўсе банкі падаюць магчымасць афармлення іпатэкі для замежнікаў ці нават грамадзянаў не з Еўразвяза, але спіс прыстойны: Alior Bank, BPS, BGŻ BNP Paribas, Credit Agricole, ING Bank Śląski, Bank Millennium, Pekao, PKO BP.

Што патрэбна для атрымання іпатэкі ў Польшчы?

Кожны банк мае свае ўмовы, якія могуць адрознівацца. Прыкладам, фіксаваная ці плавальная крэдытная стаўка, тэрміны іпатэчнага крэдыту. Мы ж разгледзім тут агульныя дакументы і ўмовы, якія запытваюць калі не ўсе, то большасць банкаў. Варта ўлічваць, што ў кожным пэўным выпадку банк можа запытаць дадатковыя дадзеныя і дакументы для пацверджання платаздольнасці і вынясення развязку па крэдытнай заяве.

Для афармленні іпатэчнага крэдыту дакладна спатрэбяцца:

• Запоўненая анкета ў аддзяленні банка ці анлайн (тэрмін разгляду звычайна займае каля 2 тыдняў)
• Карта часовага/сталага побыту
• PESEL
• Даведка пра зарплату за апошнія 3/6/12 месяцаў (пры бестэрміновай дамове)
• Дамова на год наперад і даведка пра прыбыткі за апошнія 3-6-12 месяцаў (пры наяўнасці працоўнай дамовы на пэўны тэрмін)

Крэдыт для ўласнікаў працоўнай дамовы даступны толькі пасля 6 месяцаў працы па ім. Гэта злучана яшчэ і з падатковым рэзідэнтам – іпатэка ў Польшчы даступная толькі для людзей, якія сталі падатковымі рэзідэнтамі тут.

• Падатковая дэкларацыя PIT за апошнія 1/2 гады (для тых, хто вядзе бізнес у Польшчы)

Важна! Для індывідуальных прадпрыемцаў вымогі для атрымання іпатэкі стражэйшыя, чым для наёмных супрацоўнікаў з працоўнай дамовай. Асноўная прычына – рызыкі, якія нясе прадпрыемец. Напомнім: ІП у Польшчы нясуць поўную матэрыяльную адказнасць па абавязаннях усёй сваёй маёмасцю як фізічная асоба.

• Выпіс з рахунка за апошнія 3/6/12 месяцаў
• Даведка пра нябытнасць падатковай запазычанасці
• Дазвол на куплю нерухомасці ад польскага МУС – для ахвотнікаў набыць прыватную хату, зямельную дзяльніцу, аб'екты сельгаспрызначэння ці нерухомасць у прымежнай зоне.

Замежным грамадзянам не трэба атрымваць дазвол ад МУС, калі яны:

• Маюць статус ПМЖ (сталый побыт ці рэзідэнцтва ЕС) на працягу ад 5 гадоў і больш;
• З'яўляюцца шлюбнікамі грамадзянаў Польшчы і знаходзяцца ў РП на падставе ПМЖ не меней за 2 гады, што папярэднічаюць куплі (у такім разе нерухомасць павінна з'яўляцца супольнай уласнасцю з грамадзянінам Польшчы);
• Атрымалі нерухомасць па спадчыне, пры ўмове, што папярэдні ўласнік з'яўляўся ўласнікам ці бестэрміновым карыстачом не меней за 5 гадоў.

Таксама не трэба атрымваць дазвол ад МУС на набыткі гаражоў і асобных кватэр (Lokal mieszkalny). Але пры гэтым на набыццё часці (дзелі) кватэры дазвол можа спатрэбіцца.

Апроч вышэйпералічаных дакументаў часта патрабуюць страхоўку як для атрымальніка крэдыту, гэтак і на аб'ект нерухомасці. Будучы крэдытаатрымальнік можа падаць звесткі пра абавязковае страхаванне, але банк мае права запатрабаваць пашыраныя ўмовы поліса, значыць, трэба будзе дакупляць дадатковую страхоўку.

Што дапаможа атрымаць дадатны развязак па заяве?

Дадатны развязак па крэдытнай заяве больш імаверна для замежнікаў з легальнай і пацверджанай крыніцай прыбытку, доўгатэрміновымі абавязаннямі і падоўжанымі дакументамі. І гэта лагічна, бо раз чалавек доўга жыве і працуе ў Польшчы, у яго ёсць больш прычын і магчымасцяў замацавацца тут. Таму насамперш на дадатны адказ уплываюць:

• Бестэрміновая працоўная дамова – гэта пацверджанне таго, што працадаўца ўпэўнены ў супрацоўніку, а значыць, банк можа такому чалавеку давяраць. Аднак заява з іншымі грамадзянска-праўнымі дамовамі таксама могуць быць ухвалены! 
• Крэдытная гісторыя ў польскай Бюро крэдытнай гісторыі (Biuro Informacji Kredytowej, BIK) – першае, яе наяўнасць у Польшчы, а другое, яе якасць. Калі да заявы на іпатэку чалавек спраўна плаціў па растэрміноўках і крэдытам, значыць, банк можа давяраць яму і буйнейшыя ўгоды. Таму да афармлення заявы на іпатэку варта задумацца пра стварэнне рэпутацыі сумленнага крэдытаатрымальніка. 
• Карта сталага побыту – гэта і ёсць доўгатэрміновае абавязанне. ПМЖ пацвярджае, што чалавек ужо прайшоў этап з ВНЖ і наладжаны працягваць жыць у Польшчы доўгі час. Некаторыя банкі спрадвечна ставяць умовай падавання іпатэкі наяўнасць менавіта карты сталага побыту. 
• Узровень прыбыткаў – чым вышэй прыбыткі, тым на вялікую суму крэдыту можна прэтэндаваць. Але тут важныя і выдаткі. Прыкладам, сямейнае становішча і колькасць чалавек на утрыманні.

І нават пры наяўнасці ўсіх гэтых умоў дадатны вынік гарантаваць няможна. Платаздольнасць кліента залежыць таксама ад узросту, крыніцы прыбытку, месца жыхарства, наяўнасці крэдытных карт, а таксама тэрмінаў выплаты крэдыту і іншых грашовых абавязанняў.

Умовы для крэдытаатрымальніка па іпатэцы

Нягледзячы на тое, што ў цэлым магчымасць атрымання іпатэкі ў замежных грамадзянаў ёсць, далёка не кожны можа ёй скарыстацца. Абмежаванні ёсць як з-за ўмоў жыцця, гэтак і з-за узросту таго, хто хоча атрымаць крэдыт. Давайце разбяромся з асноўнымі ўмовамі.

Сума крэдыту – гэта сродкі, якія гатоў падаць банк крэдытаатрымальніку. Памер іпатэкі залежыць з боку кліента ад кошту жаданага аб'екта нерухомасці і асабістых запашанняў (выточнага ўнёску). З боку банка памер крэдыту вылічаецца ў залежнасці ад сталага прыбытку і выдаткаў крэдытаатрымальніка.

У сярэднім банкі гатовы падаваць 100 000 злотых на кожныя 1500 злотых нета-прыбытку ў месяц. Аднак кожны сямейнік на змесце змяншае агульную суму на тыя ж 100 000. Прыкладам, будучы ўласнік нерухомасці атрымвае 9000 злотых у месяц. Калі ён жыве адзін, то мае шанец атрымаць крэдыт на суму ў 600 000 злотых. Калі ж у яго ёсць муж (жонка), то сума крэдыту будзе ўжо 500 000 злотых. Са з'яўленнем кожнага дзіцяці выніковая сума змяншаецца яшчэ на 100 000 злотых.

Але магчымы і зваротны эфект, калі муж і іншыя сямейнікі працуюць, то прыбытак падсумоўваецца, а сума крэдыту можа расці.

Узрост крэдытаатрымальніка. Найчасцей крэдыт маюць магчымасць атрымаць людзі ад 18 да 60-65 гадоў – то бок працаздольнага узросту. Для узросту 19-21, банкі могуць прапанаваць свае ўмовы.

У Польшчы існуюць дзяржаўныя праграмы падтрымкі маладых сем'яў, якія ў тым ліку падаюць магчымасць скарыстацца іпатэчнымі крэдытамі. Прыкладам, праграма «Першае жыллё», якая даступная ў тым ліку замежнікам ва ўзросце да 45 гадоў, якіх раней не мелі ва ўласнасці нерухомасці.

Валюта крэдыту. Паводле правілаў Камісіі фінансавага нагляду (Komisji Nadzoru Finansowego), валюта крэдыту ў РП павінна адпавядаць валюце заробку пазычальніка. Адпаведна, калі за крэдытам звярнуўся замежнік, які зарабляе ў злотых, то і выплата іпатэкі будзе таксама ў злотых.

Гісторыя беларуса, які атрымаў іпатэку ў Польшчы

Мы пагаварылі з 25-гадовым беларусам, які пераехаў у Польшчу пад канец жніўня 2020-га года і ўжо аформіў іпатэку. Арцём (імя зменена па просьбе героя) пасяліўся адразу ва Ўроцлаве і вырашыў набыць жытло там:

– Я пачаў шукаць кватэру з канца лета 2022 года, угоду скончыў пад канец снежня 22. Адразу спрабаваў шукаць сам. Калі тэлефанаваў паазначаныхтэлефонах, у 80% выпадкаў быў паказаны тэлефон агенцыі, а не гаспадара кватэры. У выніку купіў на другарадным рынку, у хаце 1970-х гадоў і з дапамогай агенцыі.

Для афармлення ўгоды ў маім выпадку былі неабходны карта побыту (тэрмін дзеяння пажадана, каб быў яшчэ на год мінімум), умава пра праце (дамова) ад працадаўцы (на год мінімум). Банку важна, каб на момант зняволення ўгоды па працоўнай дамове заставалася хаця б паўгода да яго завяршэння, а лепш сталая праца з бестэрміновай дамовай. Даведка ад працадаўцы з зарплатай за апошнія 6 месяцаў (гаворка ідзе пра ўмовы для банка Santander Bank Polska, некаторыя просяць дадзеныя за іншыя перыяды), пашпарт РБ. Апроч таго, важная сума першага ўнёску. У мяне гэта было 20% ад агульнага кошту аб'екта нерухомасці.

Арцём падзяляецца, што выбраў кватэру па фінансавых магчымасцях, таму не ў самым Ўроцлаве, а побач:

– Маё жыллё на момант куплі каштавала 240 000 злотых. Пачаткова заплаціў 48 000 злотых за аб'ект нерухомасці, дадаткова каля 7 000 злотых аддаў за натарыуса, яшчэ агенцыі, якая дапамагала з пошукам, 1,5% ад кошту кватэры. Калі ўгоду ўхвалілі ў банку, заплаціў за правізію (prowizja) 365 злотых і за страхаванне (ubezpieczenie) жылля 3850 злотых. 

Разам першапачаткова на набыццё ў іпатэку двухпакаёвай кватэры каля Ўроцлава трэба мець 68 000-69 000 злотых. 

Беларус расказвае, што яго іпатэка аформлена тэрмінам на 30 гадоў, сума пагашэння пераглядаецца кожныя 3 месяцы. Першапачаткова Арцёму патрэбна выбо выплачваць 1700 злотых у месяц, зараз жа гэта ледзь больш за 1300 злотых. 

Крэдыт з плавальнай стаўкай, але можна было аформіць і з фіксаванай на 5 гадоў адразу. Які варыянт выгадней? Лепш пралічыць абодва, параўнаць аналітыку апошніх гадоў і ўлічыць, што злоты цяпер мацуецца, а стаўкі на крэдыты на нерухомасць растуць.

З нюансаў Арцём рэкамендуе зважаць не толькі на лічбы, але і на ўмовы жыцця:

– Калі вырашыце купляць жыллё не ў самым горадзе, то ўлічвайце працу мясцовага транспарта, выдаткі на машыну. Калі ёсць дзеці, то наяўнасць школы, сада, інфраструктуры. Гэта сапраўды важна, бо дарога на працу і да дому – гэта руціна, якая будзе з вамі кожны дзень.

Сярод плюсоў іпатэкі Арцём вылучае кошт і магчымасць мець уласнае жыллё:

– Сумы па іпатэцы не такія вялікія, як пра іх расказваюць. І часта гэта нават таннейшае за арэнду. Да таго ж я кожны месяц плачу за ўласнае жыллё, а не арэндадаўцу. 

Я купіў сваю кватэру з адносна нядрэннай мэбляй і нармальнай побытавай тэхнікай. Найчасцей кватэры тут прадаюцца пустыя, але, хто шукае, той заўсёды знойдзе!

Прыемны бонус: у Польшчы ёсць магчымасць перапісаць крэдыт на іншую жылплошчу. А значыць, нават калі будзе патрэбна, то можна і доўгатэрміновыя (у маім выпадку на 30 гадоў) абавязанні перайграць пазней. Прыкладам, калі ў мяне з'явіцца жонка (і яна будзе працаваць), то мы разам зможам перааформіць крэдыт на іншую, даражэйшую і якасную, кватэру.

Арцём таксама рэкамендуе:

• Да афармлення заяў на іпатэку звярнуцца ў некалькі агенцый, узяць кансультацыю фінансавага парадчыка (дорадцы), які дапаможа разлічыць крэдытную здольнасць, магчымую суму крэдыту і падабраць найболей выгадныя ўмовы ад банкаў. 
• Пры нефіксаванай зарплаце браць даведку з найболей высокім прыбыткам, у такім разе і сума крэдыту можа быць вышэй. 
• Не купляць кватэры ў пікі продажаў: перад Калядамі і Новым годам. У гэтыя перыяды колькасць угод рэгулярна павялічваецца, а кошт нерухомкі расце. 
• Звярнуць увагу на другарадны рынак нерухомасці, а не на новабудоўлі, бо цэны на іх, асабліва ў вялікіх гарадах, часцяком высокія, а пасля куплі патрэбна рабіць рамонт і купляць мэблю, побытавую тэхніку. 
• Тым жа, хто аддае перавагу новабудоўлям, варта углядзецца да прапаноў забудоўнікаў, а не агенцый.
  
  

Спадзяёмся, што матэрыял будзе карысны! І верым, што вы абавязкова знойдзеце свай дом ў Польшчы. А для больш дэталёвай інфармацыі пра ўсе лакальныя працэдуры звяртайцеся да Reloactio.io па спасылцы